Модуль СПД-3

Готовый Программный модуль реализует задачи формирования и отправки по защищенному каналу в РосРеестр заявлений на совершение регистрационных действий с объектами недвижимого имущества и получении выписки с информацией о недвижимости, в виде документа в формате pdf и файла с цифровой подписью.

1. Основание

Контекст

В целях минимизации кредитных рисков банк оформляет обеспечение по сделке в виде ипотеки объектов недвижимости. В таком случае, на имущество, которое находится залоге у банка, накладывается обременение. Такое имущество нельзя продать без снятия обременения. По закону, ряд действий с недвижимым имуществом нужно регистрировать в специальном реестре. Этот реестр называется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимого имущества. Оператор реестра – гос. организация Росрреестр (далее РР). В этом реестре перечислена вся зарегистрированная недвижимость в стране, ее статус, владельцы и другая информация. В ЕГРН регистрируются процессы наложения и снятия обременения, покупки, продажи и другие варианты перехода права собственности.

Внесение или изменение записи в ЕГРН называется регистрационным действием. Чтобы совершить регистрационное действие, нужно подать заявление в РР. На каждое регистрационное действие подается одно заявление. Если сделка подразумевает два или более регистрационных действия с недвижимостью, подается соответствующее количество заявлений. Например, если один человек или компания продает другому человеку или компании землю, здание или помещение, в РР подается 2 заявления. Одно заявление от продавьца на регистрацию факта продажи имущества, второе – от покупателя на регистрацию факта покупки недвижимости. В этом случае, оба заявления собираются в один комплект. Если для покупки недвижимости, покупатель занимает деньги у банка, в РР подается еще одно заявление о регистрации ипотеки. Заявителем в таком заявлении может выступать любая из сторон.

К каждому заявлению прикладываются документы, подтверждающие факт события, о котором подается заявление. Набор документов определяется типом заявления и заявителя. Для регистрации продажи недвижимости требуется одни документы, для снятия обременения – другие. Юрлица и физлица предоставляют документы согласно действующего ФЗ.

Заявление подается самим заявителем (владельцем недвижимости, покупателем, продавцом, залогодержателем и пр.) или представителем заявителя. Если заявление подаст представителям, у него должна быть доверенность от заявителя на право подачи такого заявления.

За выполнение регистрационного действия РР берет госпошлину. Ее размер зависит вида регистрационного действия.

Предпосылки проекта

Сейчас заявления на совершение регистрационных действий с недвижимостью подаются через портал РР http://lk.rosreestr.ru. Есть несколько проблем, связанных с использованием этого портала:

• портал – это незащищенный канал передачи данных.
• авторизация на портале происходит через сервис Госуслуг ЕСИА. Этот сервис иногда может наработать по несколько часов. Из-за этого, сотрудники банка, которые подают в РР заявления, не могут авторизоваться на портале.
• низкая эффективность работы для сотрудника банка. В одной сделке может быть много объектов недвижимости. На регистрацию обременения каждого из них подается 2 заявления. В каждом заявлении нужно заполнить информацию о заявителе, объекте недвижимости и приложить комплект документов. Когда заемщик предоставляет в залог 20 объектов недвижимости, приходится подавать 40 одинаковых заявлений - по 2 на каждый объект. Создавать каждое такое заявление приходится с нуля. Функции копирования заявлений на портале РР нет.
• в сервис нельзя добавить доп. функции, которые нужны банку.

Кроме того, РР планирует прекращать прием заявлений от юрлиц через этот портал. Компании смогут подавать заявления по API от РР.

На рынке есть несколько сервисов, которые интегрировались с РР и предоставляют услугу подачи заявлений через них. За подачу каждого заявления они берут 1500 - 2000 рублей. Но передача информации через такие сервисы не нравится ДИБ.

2. Суть решения

Проектное решение разработано для реализации задачи формирования и отправки по защищенному каналу в РР заявлений на совершение регистрационных действий с объектами недвижимого имущества и получении выписки с информацией о недвижимости, в виде документа в формате pdf и файла с цифровой подписью.

Для этого предполагается реализовать:

1. Адаптер взаимодействия с РР для отправки документов и заявлений в РР и получения статусов и результатов обработки заявлений.
2. Сервис пользовательского интерфейса для заполнения информации по заявлениям и подписания заявлений усиленной квалифицированной электронной подписью.
3. Сервис формирования xml-файлов заявлений и технического описания контейнера с прилагаемыми электронными файлами (Контейнеров для отправки в РР)
4. Интеграцию с каналом передачи заявлений и пакетов в РР: направление подготовленных заявлений и пакетов в РР, необходимый обмен (в соответствии с требованиями РР) данными, получение результата*.

*В случае обязательного требования со стороны РР и отсутствия альтернативного способа получения (эл. почта и т.д.)

3. Сценарии использования решения

Терминология

• Контейнер -пакет документов сформированный в соответствии с утвержденным РР форматом, содержащий одно или несколько заявлений на выполнение регистрационных действий с объектом недвижимости, и прилагаемых к заявлению электронных документов.
• Клиент – представитель юридического лица, физическое лицо, которое владеет недвижимым имуществом, в отношении которого подаются заявления на совершение регистрационных действий.

Роли

• Сотрудник ОРСН – сотрудник банка, специалист ОРСН УРА АД

1. Авторизация сотрудника ОРСН
2. Ввод информации, необходимой для осуществления регистрационных действий
3. Создание контейнера
   • Загрузка в контейнер документа
   • Загрузка в контейнер подписи документа
   • Удаление из контейнера документа
   • Удаление из контейнера подписи документа
4. Подписание заявления/файла технического описания сотрудником банка
5. Отправка контейнера в РР
6. Получение контейнера с результатом из РР

1. Система должна обеспечивать стабильную работу при обороте 30 000 пакетов документов в год (В расчет включены пакеты на погашение обременения по залоговым кредитам и заказ выписок из ЕГРН для обеспечения банковских процессов)
2. Система должна обеспечивать хранение файлов при условиях
   • средний размер одного файла — 13 мегабайт
   • максимальный размер одного файла — 300 мегабайт
   • средний срок хранения одного файла — 14 дней
3. Система должна стабильно работать при одновременной работе до 10 сотрудников ОРСН